„Bauen ist sehr komplex” – Architekt Kerschischnik im Interview

Ingo Kerschischnik spricht mit Architekten.de

Wieso sollten private Bauherren einen Architekten bei ihrem Bau-, Ausbau- oder Sanierungsprojekt hinzuziehen?

Bauen ist bei Umbauten und Modernisierungen eine sehr komplexe Angelegenheit. Ein Architekt hilft dem Bauherrn, seine Ideen umzusetzen. Das geht weit über die reine Gestaltung hinaus. Der Bauherr braucht eine Vertrauensperson, auf die er sich verlassen kann. Daher ist ein Architekt bei jedem größeren Bau-, Sanierungs- und Modernisierungsprojekt auf jeden Fall notwendig.

Was zeichnet ein modernes privates Eigenheim aus?

Im Moment ist die energetische Qualität ein sehr aktuelles Thema. Dies wird unter anderem durch die gesetzlichen Vorschriften gefordert und gefördert. Es ist gut, dass das Bewusstsein in diesem Bereich gestärkt wird. Gestalterisch geht es in Richtung offenes Wohnen. Selbst bei Altbausanierungen kann man dazu Küche und Wohnraum zusammenlegen. Öfter besteht der Wunsch, Bäder als Wellnessoasen auszuführen. Die Terrassen werden größer, Balkone an bestehende Gebäude angebaut. Beim Dachgeschossausbau wird eine On-Top-Terrasse immer beliebter. Wohnen ohne Balkon oder Terrasse ist nach unserer Erfahrung im Wiederverkauf wertmindernd.

Wie lassen sich hochwertige Gestaltung und Bezahlbarkeit harmonisch vereinen?

Es geht vor allem um eine gute Kostenkalkulation. Eine einfache Grundvariante mit einem soliden Standard der gewählten Produkte kann auch gut gestaltet sein. Wie beim Auto kostet die Sonderausstattung dann extra. Wichtig ist, dem Bauherrn zu erklären, wo die Kostenschrauben liegen. Beim Bad wären das besondere Objekte, Armaturen oder eine besonders kostenintensive Wanne.

In welchen Bereichen sollten Bauherren auf keinen Fall sparen?

Bei der Dämmung und an den statischen Maßnahmen kann man nicht sparen. Auch in den Bereichen Installation und Elektrik müssen Standards erfüllt werden. Ich rate ab, an den Fußböden zu sparen, denn dies bestimmt dauerhaft den Charakter des Wohnraums. Grundsätzlich kann man sagen, dass sich Qualität auf lange Sicht bezahlt macht.

Wieso sollten Interessenten eine Ankaufprüfung bei dem Objekt, das sie ins Auge gefasst haben, durchführen lassen?

Es gibt sowohl private als auch institutionelle Käufer. Ein privater Käufer hat zunächst eine sehr emotionale Sicht auf eine Wohnung oder ein Haus. Kurz gesagt: Das Objekt gefällt oder es gefällt ihm nicht. Es gibt allerdings weit mehr zu betrachten und zu bewerten. Wie ist beispielsweise die technische Ausstattung? Ist der Keller trocken? In welchen Zustand befindet sich das Dach usw. Was muss ich beim Kaufvertrag beachten? Es gibt viele Bereiche, in denen der Laie nicht das Know-how hat, die Dinge richtig zu bewerten.
Bei Institutionellen Anlegern geht es darum, die festgestellten Mängel in die Rentabilität des Ankaufes einzubinden. Das Wissen um den Zustand und den zukünftig finanziellen Aufwand helfen bei der Entscheidung des Ankaufs. Daher würde ich jedem Käufer zu einer solchen Ankaufsprüfung raten.

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Wo treten bei einem Altbau die häufigsten Schwierigkeiten auf, die einen Kauf unattraktiv machen?

Man darf ein Haus im Ankauf nicht zu Tode bewerten. Es ist allerdings wichtig zu wissen, welcher Sanierungsbedarf auf einen zukommt. Trotz einem erheblichen Instandhaltungsrückstand kann eine Immobilie ein gutes Kaufangbot darstellen. Unattraktiv ist ein Ankauf, wenn ein hoher Sanierungsbedarf im Kaufpreis nicht angemessen berücksichtigt wurde.

Ist ein feuchter Keller ein Ausschlusskriterium bei einem Kauf?

Das kommt ganz darauf an, was man mit dem Keller machen will. Wird er als Lagerraum genutzt, kann bereits durch eine ausreichende Belüftung das Feuchtigkeitsproblem gelöst werden. Wichtig ist, dass diese nicht in die Erdgeschoss-Etagen aufsteigt und die Deckenbalkenköpfe beschädigt. Es gibt diverse erprobte Möglichkeiten, Keller trocken zu legen. Auch hier müssen die Kosten im Ankauf berücksichtigt werden.

Wie läuft eine Ankaufsuntersuchung ab?

Je nach Kundenwunsch reicht das Spektrum von der Begleitung eines Besichtigungstermins bis zu einer umfassenden Betrachtung und Einpreisung des Sanierungsbedarfs. Weitere mögliche Punkte sind die Prüfung von Mietver- und -erträgen, der Renditeberechnung bis hin zur Unterstützung bei der Kaufvertragsabwicklung. Es wird ein Profil des Gebäudes erarbeitet, um alle Risiken beim Ankauf einschätzen und berücksichtigen zu können.

Welche Rolle spielt das Thema Energieeffizienz heute bei der Entscheidung für ein Gebäude?

Energieeffizienz ist auf jeden Fall ein Thema, das beachtet werden sollte. Wie sehr es dabei im Vordergrund steht, hängt stark von der Immobilie ab und muss entsprechend im Einzelfall betrachtet werden. Bei einem Haus aus der Gründerzeit spielt das Thema eher eine untergeordnete Rolle. Bei Häusern aus den 60er- und 70er-Jahren werden hingegen meist Modernisierungsmaßnahmen direkt mit eingeplant.

Welcher Komfort ist im modernen Hausbau und bei einer Sanierung möglich und gängig?

Zunächst stellt sich die Frage, ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet wird und wie technikaffin der Bauherr ist. Der Trend geht auf jeden Fall in die Richtung, vieles zu automatisieren. Eine sinnvolle Sache ist bei einem Einfamilienhaus ein so genanntes Notfalllicht. Mit einem Knopfdruck lassen sich dabei alle Lampen im Haus auf einmal einschalten. Im Notfall können Einbrecher auf dieses Weise abgeschreckt werden.

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Wie sind die Abläufe bei einem Sanierungs- oder Ausbauprojekt?

In den erste Beratungen geht es zunächst darum, die Bauherren und ihre Wünsche kennenzulernen. Anhand dieser Wünsche und dem veranschlagten Budget ergeben sich dann die ersten Entwürfe bis hin zur konkreten Planung.

Welche Einflussmöglichkeiten gibt es für den Bauherren noch in der Bauphase? Wie kann er eine fachgerechte Bauausführung erkennen?

Ehrlich gesagt: Ich verbiete meinen Bauherren so gut es geht, allein auf die Baustelle zu gehen. Nur so lässt sich unnötige Verwirrung vermeiden. Viel sinnvoller sind Führungen über die Baustelle, beispielsweise im Anschluss von Bausitzungen. Dann kann ich dem Bauherrn alle seine Fragen beantworten und vieles erklären. Denn wichtig zu beachten ist: Jede Änderung ist ein Faktor, der sich auf die Bauzeit und die Kosten auswirkt. Daher versuchen wir, Planungsstände zu erarbeiten, die dann auch tatsächlich realisiert werden.

Welche Chancen bieten sich durch eine gute Instandhaltungsplanung?

Bei der Instandhaltungsplanung und dem Instandhaltungsmanagement soll wie bei einer Ankaufsprüfung geklärt werden, welchen Zustand die Immobilie aufweist. Über einen Zeitraum von zehn Jahren wird aufgestellt, welche Arbeiten sofort anstehen und welche Investitionen für einen späteren Zeitpunkt eingeplant werden müssen. Auf diese Weise lassen sich die notwendigen Rücklagen bilden. Energetische Aspekte können in diese Betrachtung mit einfließen. Die nächste Fassadensanierung kann beispielsweise direkt mit einer Wärmedämmung verknüpft werden. Ein solches geplantes Vorgehen ist vor allem für Wohneigentumsgemeinschaften sehr sinnvoll.


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