Der Bauvertrag ist eines der wichtigsten Dokumente, die Sie in Ihrem Leben unterschreiben. Es geht darin um vertragliche Pflichten, um Geld und nicht zuletzt um die Erfüllung Ihrer privaten Träume. Daher lohnt es sich, Zeit und Kosten auf sich zu nehmen, um diesen Vertrag genau zu überprüfen. Er wird zwischen Ihnen und dem Bauunternehmen geschlossen, das Sie oder der Architekt für den Bau Ihres Hauses ausgewählt haben.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie
Diese Bestandteile sind unbedingt Teil des Bauvertrages
In der Regel wird Ihre Baufirma Ihnen den Bauvertrag vorlegen; meist als standardisierte Variante. Für Sie handelt es sich dabei auf den ersten Blick vermutlich um einen großen Stapel weißen Papiers, der mit schwarzen Buchstaben bedruckt ist. Um die Inhalte wirklich lesen zu können, machen wir Sie an dieser Stelle mit den wichtigsten Regelungen aus dem Bauvertrag vertraut.
BGB versus VOB: Der Unterschied
Bauverträge können auf zweierlei Weise geschlossen werden: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch oder nach den Richtlinien der Verdingungsordnung für Bauleistungen. Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Verjährungsfrist für Mängel. Das BGB sieht hierfür 5 Jahre vor, die VOB lediglich 4 Jahre. Wenn sich Mängel beispielsweise 4,5 Jahre nach Abschluss der Arbeiten zeigen, kann dies einen wesentlichen Unterschied ausmachen. Bauherren können jedoch verhandeln; ein Bauvertrag der nach den Richtlinien der VOB geschlossen wird, kann dennoch eine fünfjährige Verjährungsfrist vorsehen, sollte dies individuell ausgehandelt worden sein.
Ein weiterer Unterschied zwischen beiden Verordnungen liegt in den terminlichen Vereinbarungen. Laut BGB ist es ausreichend, einen Termin lediglich zu nennen, der dann für die Baufirma bindend ist. In Verträgen nach der VOB müssen vor allem terminliche Absprachen minutiös schriftlich festgehalten werden. Solche Terminvereinbarungen sind im Zuge des Baufortschrittes besonders wichtig; wird ein Gewerk beispielsweise nicht pünktlich fertig, kann es schadensersatzpflichtig gegenüber dem Bauherren werden.
Schadensersatz und Vertragsstrafen
Diese Punkte gehören zu den wichtigsten Vereinbarungen des Bauvertrages. Nicht alle Bauunternehmen lassen eine solche Klausel im Vertrag zu; dennoch sollten Sie sich als Bauherr darum bemühen, denn Verzögerungen am Bau sind für Sie meist mit hohen Kosten wie zusätzlichen Mieten verbunden. In der Regel werden 0,2 % der Bausumme pro Werktag und bis maximal 5 % der Gesamtsumme vereinbart
Zahlungsplan
Jeder Bauvertrag sollte einen Zahlungsplan beinhalten, der für beide Seiten fair gestaltet ist. Dabei sollte der Bauherr nicht in Vorleistung gehen und der Bauunternehmer nicht unnötig lange auf Zahlungen warten müssen. In der Regel erfolgen Zahlungen abschnittsweise jeweils nach Fertigstellung eines bestimmten Bauabschnittes wie beispielsweise Rohbau, Zimmermannsarbeiten, Herstellung der Dachflächen, Installation von Heizungs- und Sanitäranlagen etc.
Gewährleistungsbürgschaft
Diese Bürgschaft verpflichtet das Bauunternehmen dazu, jeweils 5 Jahre (BGB) oder 4 Jahre (VOB) nach Fertigstellung der Arbeiten noch nachträgliche Mängel zu beseitigen. Dies ist zwar bereits gesetzlich so festgelegt, gilt aber nur solange das Bauunternehmen solvent ist. Meldet sich der Bauunternehmer beispielsweise insolvent, verlischt auch der Anspruch auf Mängelbeseitigung. Haben Sie dagegen eine Gewährleistungsbürgschaft, bleibt der Anspruch bestehen.
Bankbürgschaft
Eine solche Bürgschaft verlangen Bauunternehmen häufig von ihrem Auftraggeber. Eine solche Bankbürgschaft hat aber zahlreiche Nachteile für den Bauherren und sollte daher nicht diskussionslos akzeptiert werden. Die Bürgschaft von der Bank ist mit nicht unerheblichen Kosten für den Bauherren verbunden; diese belaufen sich in der Regel auf etwa 3% der gesamten Bürgschaftssumme. Für das Bauunternehmen ist es in aller Regel ausreichend, eine Finanzierungsbestätigung von der Bank zu bekommen; dadurch ist ausreichend gewährleistet, dass der Auftraggeber die anstehenden Kosten auch zahlen kann.
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Achten Sie auf diese Fallen im Bauvertrag
Wer mitten in der Bauplanung seines eigenen Häuschens steckt, wird schnell blind für die Fallen im Bauvertrag. Zuversicht, Vorfreude und eine ganze Portion Naivität bestimmen oftmals diesen Lebensabschnitt. Daher sollten Sie den Bauvertrag umso genauer auf Fallen prüfen (lassen).
Festpreis
Oftmals versäumen es Bauherren, einen Festpreis im Bauvertrag festzulegen. So kann es schnell passieren, dass die einmal kalkulierte Bausumme erheblich überschritten wird, wenn Baufirmen verschiedene Leistungen gesondert in Rechnung stellen. Auch wenn beim Bau beispielsweise Komplikationen auftreten wie beispielsweise zusätzliche Abdichtungen, werden die Kosten dafür auf den Bauherren umgelegt.
TIPP:
Sehen Sie sich immer so viele Referenzen des Architekten wie möglich an. Dies gibt Ihnen einen wichtigen ersten Eindruck darüber, ob der Planungsstil Ihres Architekten Ihren Wunschvorstellungen entspricht.
Vorkasse
Immer noch arbeiten Baufirmen mit Bauverträgen, die von den Auftraggebern eine Vorkasse verlangen. Ein solches Vorgehen ist heute mehr als unüblich. Sie zahlen für eine Leistung, die noch nicht erbracht wurde und – im Zweifel – auch nicht erbracht werden wird
Zu kurze Bau- und Leistungsbeschreibungen
Wenn Sie einmal kurz im Kopf überschlagen, welche Arbeiten es vom ersten Spatenstich bis hin zur Schlüsselübergabe beim Bau eines Eigenheims zu leisten gibt, dann wird klar, in welchem Umfang eine Baubeschreibung erfolgen muss. Unseriöse Baufirmen arbeiten oftmals mit sehr kurzen Leistungsbeschreibungen. Dies eröffnet ihnen die Möglichkeit, für alle Arbeiten, die nicht in diesen Beschreibungen aufgeführt sind, zusätzliche Kosten zu verlangen.
Zu schnelle Unterschrift
Unterschreiben Sie Ihren Bauvertrag nicht bereits nach dem ersten Beratungsgespräch. Seriöse Baufirmen geben Ihnen die Zeit, den Vertrag von Ihrem Architekten oder Ihrem Anwalt genau prüfen zu lassen.
Der Architekt, das Bauunternehmen und der Bauvertrag
Wenn Sie für den Bau Ihres Massivhauses einen Architekten beauftragt haben, dann gehört die Koordination der baulichen Gewerke samt vertraglicher Grundlagen zu seinen Kernaufgaben. Das bedeutet auch, dass der Architekt den rechtsgültigen Bauvertrag vorbereitet.
Vertragliche Beratung
Sie als Bauherr schließen diesen dennoch mit dem zuständigen Bauunternehmen, haben aber vor Vertragsschluss einen fachkundigen Partner an Ihrer Seite, der Sie auf Fallstricke aufmerksam macht und Sie berät, welche wichtigen Vereinbarungen vielleicht noch fehlen könnten.
Bauleitung und Überwachung
Sie übertragen Ihrem Architekten die Bauleitung und damit auch ein großes Stück Verantwortung. Mit seinem Sachverstand überprüft Ihr Architekt regelmäßig auf der Baustelle, ob alle Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Somit können etwaige Mängel frühzeitig erkannt, angezeigt und von der Baufirma beseitigt werden. Nach Abschluss aller Arbeiten führt der Architekt die Bauabnahme durch. Er überprüft das Haus noch einmal minutiös auf Baumängel und gibt dem Bauherrn damit die Sicherheit, auch den Restbetrag der Zahlungen mit gutem Gewissen zu leisten und lange Freude im eigenen Heim zu haben.
Beitragsbild: iStock.com/Kritchanut