Architektenvertrag: Rechtliches & Vertragsinhalte

Unabhängig davon, um welchen Vertrag es sich handelt, sollte jeder Unterschreibende die Vertragsinhalte genau kennen. Was sich auf den ersten Blick gut und logisch liest, kann auf den zweiten Blick schon zahlreiche Fallstricke beinhalten. Insbesondere wenn es wie beim Architektenvertrag um viel Geld und die Zukunft des Bauherrn geht, lohnt sich eine intensive Auseinandersetzung damit.

Architekt ist in Deutschland zum Schutz der Branche und der Bauherren eine geschützte Berufsbezeichnung. Nur wer ein Studium an einer Hochschule oder einer Fachholschule erfolgreich absolviert hat, bereits 2 Jahre Praxiserfahrungen sowie entsprechende Weiterbildungen nachweisen kann, darf sich mit seinem neu gegründeten Architekturbüro oder als freier Architekt in die Architektenkammer seines Bundeslandes eintragen. Ob ein solcher Eintrag vorliegt, sollte jeder Bauherr vor dem Vertragsschluss unbedingt prüfen. Wenn Sie Ihren Architekten über das Portal architekten.de gefunden haben, können Sie sicher sein, dass der Architekt ein eingetragenes Mitglied dieser Kammer ist.

Die Voraussetzungen, dass Sie fachlich einwandfreie Arbeit von einem Architekturbüro erwarten können, sind damit erfüllt.

Dennoch gibt es hinsichtlich der Gestaltung des Architektenvertrages einen großen Spielraum. Hier sollten Bauherren die Details kennen, um wirklich die Leistungen für ihr Geld zu bekommen, die sie erwarten.

Was ist der Architektenvertrag und wie wird er geschlossen?

Wie die meisten anderen Verträge kommt der Architektenvertrag in der Regel dadurch zustande, dass der Architekt ein Angebot für seine Leistung abgibt, dass der Bauherr anschließend annimmt. Andere Architekten wiederum arbeiten mit einem vorformulierten Vertragstext oder setzen für jedes Bauvorhaben einen individuellen Vertragstext auf.

Dieser Vertrag kann zwar auch rechtsgültig mündlich geschlossen werden, sollte aber zwingend auch in schriftlicher Form vorliegen. Nur so lässt sich in einem ungünstigen Streitfall klären, welche Leistungen vereinbart waren und ob diese im entsprechenden Rahmen erbracht wurden oder eben nicht.

In der Regel stimmen sich Architekt und angehender Bauherr im Vorfeld darüber ab, welche Leistungen der Baupartner in welchem Umfang erbringen soll und welche Leistungen Teil des Vertrages werden sollen. Sind sich beide Parteien darüber einig, erfolgt die Fixierung in schriftlicher Form. Idealerweise setzen Sie den Architektenvertrag gemeinsam auf. Einige Architekturbüros senden ihren Vertrag jedoch auch schriftlich zu und erwarten ihn dann unterschrieben zurück.

Es gibt insgesamt 9 Leistungsphasen, die Bestandteil des Architektenvertrages werden können. Selbstverständlich hat der Bauherr auch die Möglichkeit, den Architekten erst einmal mit ein oder zwei Phasen zu beauftragen, um anschließend über die weitere Zusammenarbeit zu entscheiden. Ohnehin ist es sinnvoll, Architektenverträge nur im Umfang einzelner Leistungen zu vergeben. So ergeben sich auch für den Bauherren keine vertragsrechtlichen Schwierigkeiten, wenn er beispielsweise während des Bauvorhabens in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Über diese Leistungsphasen der HOAI hinaus können Architekt und Bauherr im Architektenvertrag auch Zusatzleistungen vereinbaren. Diese Leistungen sind nicht an die Sätze der HOAI gebunden und können mit den Architekten frei verhandelt werden. In der Regel handelt es sich dabei um Tätigkeiten im Bereich der Projektsteuerung.

Diese Regelungen sollte der Architektenvertrag unbedingt enthalten:

Es gibt einige wichtige Regelungen, die unbedingt über Ihren Architektenvertrag definiert sein sollten. Zu den wichtigsten Vertragsinhalten gehören

 Die Vertragsziele

Welches Ziel haben Sie bei der Beauftragung eines Architekten? Dieser Punkt sollte bereits konkrete Vorgaben zu den Materialien, zu Kostenobergrenzen, Terminen und Fristen enthalten.

Vertragsgrundlage

Die Vertragsgrundlage für Architektenverträge in Deutschland sind immer die aktuell gültigen Bestimmungen des Werksvertrages sowie die Regelungen der jeweils aktuellen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

Vertragsumfang

Wie bereits oben erwähnt, macht es Sinn, den Architekten nur für einzelne Bauleistungen zu beauftragen und den Vertragsumfang anschließend Schritt für Schritt zu erweitern.

Verpflichtungserklärungen

Diese Erklärungen gehören in jeden Vertrag. Der Architekt verpflichtet sich hier seinerseits, den vereinbarten Vertragsbedingungen nachzukommen. Der Bauherr wiederum muss sich verpflichten, seiner Mitwirkungspflicht nachzukommen, das heißt Verträge rechtzeitig zu unterschreiben, Entscheidungen rechtzeitig zu treffen, sich kontinuierlich mit dem Architekten abzustimmen und bei Fragen für diesen erreichbar zu sein.

Zusätzliche Vereinbarungen

Auch zusätzliche Vereinbarungen sollten natürlich schriftlich festgehalten werden. Dazu gehört beispielsweise, wann die Schlussrechnung gezahlt wird. Üblicherweise wird diese Rechnung nach der neusten HOAI nämlich erst dann fällig, wenn die letzte Verjährungsfrist für Mängel abgelaufen ist. Daher wollen Architekten meist eine Zusatzklausel für eine frühere Fälligkeit vereinbaren.

Fallstricke beim Architektenvertrag

Eines der häufigsten Fallstricke ist der sogenannte konkludente Architektenvertrag. Dabei gehen aus Sicht des Bauherren die Gespräche plötzlich ohne seine Wahrnehmung in ein Vertragsverhältnis über. Der Auftraggeber wähnt sich dabei noch in einer Phase des Kontaktes, der unentgeltlich stattfindet. Dann jedoch, wenn der Architekt erste Vollmachten von dem Auftraggeber einfordert, kann dieser von einem Vertragsschluss ausgehen. Auch wenn sich der Architekt an die Arbeit macht, um erste Pläne oder Entwürfe anzufertigen, werden diese nicht mehr unentgeltlich sein. Das gleiche gilt, wenn der Architekt Unterschriften einfordert oder bereits über das erste Gespräch hinaus Leistungen erbringt. Auch dann wird bereits ein (auch mündlich geschlossenes) Vertragsverhältnis vorliegen.

Achtsam sollten Bauherren auch sein, wenn der Begriff „unverbindliche Vorarbeiten“ fällt. Dieser Begriff führt in die Irre, da Bauherren das Wort ‚unverbindlich‘ mit ‚kostenlos‘ gleichsetzen. Eine solche unverbindliche Vorarbeit kann tatsächlich kostenlos sein, wenn der Architekt beispielsweise während des Gesprächs eine kleine Skizze anfertigt. Jedoch können diese unverbindlichen Leistungen auch mit erheblich mehr Arbeit verbunden sein und in diesem Falle dem Auftraggeber auch in Rechnung gestellt werden. Unverbindlich meint in diesem Fall lediglich, dass der Bauherr den Architekten nicht im Anschluss mit weiteren Leistungen beauftragen muss.

Da bei einem Bauvorhaben immer viel Geld im Spiel ist, sollte jeder Bauherr den Architektenvertrag im Vorfeld von einem Anwalt prüfen lassen, der sich auf Bau- und Architektenrecht spezialisiert hat.

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